BGH VIII ZR 1/11 – Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, erst dann fristlos kündigen darf, wenn er den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 18. 7.2012 – VIII ZR 1/11.

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der beklagten Partei. Die Grundmiete betrug zunächst 331,91 € zuzüglich 56,55 € Betriebskostenvorauszahlungen und 26,53 € Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den darauffolgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin Teile der Grundmiete und die Erhöhungsbeträge nicht mehr. Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände fristlos. Ein Kündigungsgrund liegt jedoch nur dann vor, wenn die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt werden.

Die Klägerin begehrte von der beklagten Partei Zahlung von Schadensersatz wegen zahlreicher Mängel. Die Beklagten verlangten widerklagend unter anderem Zahlung von Mietrückständen sowie Räumung und Herausgabe der Wohnung. In erster und zweiter Instanz wurde die Klage abgewiesen. Der Widerklage wurden überwiegend stattgegeben, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Das Berufungsgericht führte in seiner Begründung aus, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Klägerin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.