Der BGH hat mit Urteil vom 02.03.2011 – Az.: VIII ZR 164/10 – entschieden, dass eine Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden.
In dem zugrundeliegenden Streitfall ist die Beklagte Mieterin einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers. Mit Schreiben vom 29.09.2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338,47 € um 120,78 € wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte dem Mieter den Einbau eines Aufzugs als Modernisierungsmaßnahme mit Schreiben vom 09.09.2007 zunächst angekündigt. Nachdem der Mieter dem Einbau widersprochen hatte, zog der Kläger die Modernisierungsankündigung zwar zurück, ließ aber dennoch einige Monate später den Fahrstuhl einbauen. Der Mieter zahlte den Erhöhungsbetrag nicht. Mit seiner Kläger macht der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrages für die Monate Juni bis August 2009 geltend. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hatte das Landgericht der Klage stattgegeben. Die Revision der Mieterin war ohne Erfolg. Der BGH gab der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung statt.
Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter gemäß § 554 Abs. 2 und 3 BGB nach Art, voraussichtlichem Umfang und Beginn sowie der voraussichtlichen Dauer und zu erwartender Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Fehlte eine solche Modernisierungsankündigung, so stellte sich in der Vergangenheit stets die Frage, ob der Vermieter dennoch eine Mieterhöhung verlangen kann. In § 559b Abs. 2 BGB ist bestimmt, dass sich die Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahme um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt hat.
Bereits mit Urteil vom 19.09.2007 – Az.: VIII ZR 6/07 – hatte der BGH eine Mieterhöhung für zulässig erachtet, obwohl eine formell unwirksame Modernisierungsankündigung vorangegangen war. Die Ankündigungsfrist von drei Monaten war bis zum Baubeginn nicht eingehalten worden, weswegen die Mieterhöhung nur mit der verlängerten Frist von sechs Monaten nach § 559b Abs. 3 S 2 BGB verlangt werden konnte.
Der BGH setzt in seiner jetzigen Entscheidung eine fehlende Ankündigung einer aus formellen Gründen unwirksamen Modernisierungsankündigung gleich. Mit seiner Entscheidung stärkt der BGH die Rechtsposition der Vermieter und sorgt für mehr Rechtssicherheit bei der Umlage der Modernisierungskosten.
Der BGH begründet seine Entscheidung mit dem Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach sich die Zeitspanne bis zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung um sechs Monate verlängert, wenn die zu erwartende Mieterhöhung nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt wurde oder die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 % höher ist, als zunächst mitgeteilt. Der Gesetzgeber selbst zieht aus einer fehlenden Modernisierungsankündigung somit nur die Konsequenz, dass der Vermieter die Mieterhöhung nicht gleich zwei Monate nach Zugang der Mieterhöhung verlangen kann, sondern erst sechs Monate später. Die Modernisierungsankündigung nach § 554 BGB hat daher nur den Zweck, dass sich der Mieter auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einstellen und ggf. auch sein Sonderkündigungsrecht ausüben kann. Keinesfalls sei es Zweck der Ankündigungspflicht, den Vermieter an einer Mieterhöhung nach tatsächlich durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zu hindern oder zu beschränken. Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen für Energie und Wasser bewirken, oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird. Die Ankündigungspflicht nach § 554 BGB ist somit strikt von der nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung zu trennen. Für eine Modernisierungsmieterhöhung ist allein maßgeblich, dass die durchgeführte Maßnahme als Modernisierung einzuordnen ist, dem Mieter in Textform zugeht und nach den entstandenen Kosten berechnet und erläutert ist. Der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls stellt unstreitig eine Modernisierung dar, selbst dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – trotz des Einbaus des Fahrstuhls noch einige Stufen zu überwinden sind. Ob der Mieter die Durchführung der Maßnahme auf der Grundlage einer wirksamen Modernisierungsankündigung oder aber nur faktisch geduldet hat, spielt – so der BGH – für die Wirksamkeit der Mieterhöhung somit keine Rolle.
Praxishinweis
Die Entscheidung des BGH bezieht sich ausschließlich auf die Frage der Zulässigkeit einer Mieterhöhung gemäß den §§ 559 ff BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierungsmaßnahme. Dieses Urteil ändert nichts an der grundsätzlichen Notwendigkeit einer fristgerechten – drei Monate vor Beginn der Maßnahme – und formal richtigen Modernisierungsankündigung nach § 554 BGB, um die Duldungspflicht des Mieters herbeizuführen. Der Vermieter kann ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung des Mieters nicht durchsetzen, wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigert. Wegen fehlender oder unzureichender Modernisierungsankündigung hätte auch eine Duldungsklage keinen Erfolg. Es kann nicht darauf vertraut werden, dass Mieter Modernisierungsmaßnahmen auch ohne Modernisierungsankündigung widerspruchslos dulden.